Sonderabschreibungen auch für Eigennutzer
Die Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien sowie in gesondert ausgewiesene Sanierungsgebiete (Konversionsflächen) bieten eine der letzten legalen Steuersparoptionen in Deutschland. Das Besondere an dieser Anlageform ist, dass nicht nur Kapitalanleger, sondern auch Eigennutzer in den Genuss entsprechender Vorteile gelangen.
Neben der steuerlichen Komponente versprühen kernsanierte und vollständig restaurierte Häuser und Wohnungen einen ganz besonderen Charme und stellen in vielen Städten bevorzugten Wohnraum dar.
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick der wichtigsten Informationen rund um das Thema Denkmalschutz:
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Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können die Sanierungskosten in Form von Sonderabschreibungen geltend machen. Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie beläuft sich der Sanierungsanteil in der Regel zwischen 60 und 80% des Kaufpreises. Grundlage für die Sonderabschreibung sind die Paragraphen 7i & 10f des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Kapitalanleger dürfen demnach 100% ihrer Sanierungsaufwendungen über 12 Jahre und Eigennutzer 90% über 9 Jahre berücksichtigen.
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Das Objekt muss aufgrund der Steuersparmöglichkeit im unrenovierten Zustand erworben werden. Der Kaufvertrag ist vergleichbar mit dem eines Neubaus und weist unter anderem folgende Merkmale auf:
- Vertrag nach MABV
Bezahlt wird das Objekt in verschiedenen Raten gemäß dem Baufortschritt. Eine vollständige Bezahlung zum Kaufzeitpunkt findet somit nicht statt. - Baubeschreibung als Vertragsbestandteil
In der Baubeschreibung werden sämtliche Sanierungsmaßnahmen detailliert aufgeführt. Diese dient als verbindliche Vertragsgrundlage und stellt die Inhaltsbeschreibung der Sanierung dar.
Nach dem Verkauf der Einheiten erfolgt die Kernsanierung. Grundlage hierfür sind die jeweils aktuellen Bauvorschriften sowie die Anforderungen des Denkmalschutzamtes.
Nach Fertigstellung aller Maßnahmen wird das Objekt an den Käufer übergeben.
- Vertrag nach MABV
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Nachfolgend erhalten Sie eine Beispielrechnung auf Basis einer 2-Zimmerwohnung mit 65 m² Wohnfläche und einer Kaltmiete von 6,50 € pro Quadratmeter
Wichtige Kennzahlen:
Steuererstattung innerhalb von 12 Jahren:
ca. 55.000 € Restschuld nach 12 Jahren:
ca. 100.000 € Eigenmittel:
Kaufnebenkosten von ca. 9,5 TEUR (6,5%) Berechnungsgrundlage:
Notarieller Kaufpreis:
145.530 € zu versteuerndes Einkommen:
55.000 € – ledig Sanierungskostenanteil:
70 % Eigenkapital:
Kaufnebenkosten Kaltmiete:
420 € monatlich Finanzierung:
145.530 € Nebenkosten inkl. Instandhaltungsrücklage:
65 € monatlich 5% Annuität
(3% Zinsen / 2% Tilgung)Die Beispielsrechnung zeigt, wie lohnend der Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie sein kann. Das Beispiel versteht sich als eine allgemeine Richtlinie, da im Einzelfall mehrere Variablen (Steuerklasse, Sanierungsaufwand, zu versteuerndes Einkommen etc.) zu berücksichtigen sind und dient nur zur Verdeutlichung des Steuersparmodells. Es stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar.
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Aus alt mach neu. Unter diesem Motto könnte die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden stehen. Unter Berücksichtigung der baulichen und gesetzlichen Anforderungen wird das Objekt vollständig kernsaniert. Dazu gehören in der Regel die vollständige Erneuerung aller Hausanschlüsse (z. B. Gas, Wasser), der Einbau eines neuen Heizungssystems, neue Elektroleitungen und -anschlüsse etc. Ein wenig vergleichbar ist das Objekt nach der Fertigstellung mit einem Neubau, nur mit dem Unterschied, dass die ursprüngliche charakteristische Fassade und die zu schützenden Denkmalschutzbestandteile erhalten bleiben.
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Zum besseren Verständnis haben wir nachfolgend Bilder vor und nach der Sanierung gegenübergestellt. Sie zeigen die aufwendigen und umfangreichen Erneuerungsmaßnahmen:
Die B&X Beratung & Immobilien versteht sich als Ihr kompetenter und zuverlässiger Spezialist in der Beratung und Betreuung rund um das Thema Denkmalschutz. Langjährige Erfahrungen in der Begleitung zahlreicher Projekte sowie ein erstklassiges Partnernetz ermöglichen es uns, Ihnen derartige Objekte anbieten zu können.
